인생 첫 부동산 거래 (전세)

드디어 독립을 하게 되었다. 어쩌다 보니 상당히 늦게 되었지만, 어찌됐든 직접 경험해봐야 할 것 중 하나이기 때문에 과감하게 시도해 보았다. 첫 부동산 거래를 하면서 겪은 이야기들을 남겨 두었다.

1. Prelude
   1. 자산 확인해보니, 대충 6천만원 즉시 효용가능, 4천가량 주식 (다행히 양전 ㅎㅎ), 2억 5천 예금. 총합 대략 3.5억+a. 예금은 근래 집 구할 생각이 있어서 3개월치로 짧게 끊어 두었지만 2개월 더 남아있었음.
      1. 하나가 10월에 끝나는데, 중도해지하면 20이고 풀로 땡기면 200임. 이건 대출하는게 낫겠지? - 계산해보니까 최대 40만 땡기면 됨. 낫밷.
   2. 수입은 꽤 많이 벌어서 대출지원이 안 됐... 었지만 최근은 모두 풀려서 첫주택 자금으로 살 수는 있게 되었다. 다만 그와 동시에 시세가 너무 올라서 구매 메리트가 떨어짐.
   3. 전세사기가 판을 치고 있는 상황이라 전세에 대한 불안감이 큼.
   4. 기본적으로 나는 (개)짠돌이다. 집나가면 고생이고 돈이 나가는 건 당연하지만, 그걸 최소화하는 방향으로 갈 것이다. 다시말해 월세와 같은 고정 지출이 최소화되는 방향을 택할 생각.
2. 매물 찾기
   1. 전세 하기로 했다. 본래 23년 말쯤에 아파트값이 꺾일 것으로 고려해 매매를 하려고 계획했으나 택도 없는 소리! 혹여 해외 나갈걸 감안해서 월세도 고민했으나 고정지출이 너무 크다(아깝다). 가용자산 불려도 지출이 더 큼. 게다가 금투세까지 합세 😭. 전세가 더 맞다.
   2. 형식 후보군에서는 아파트, 오피스텔, 빌라가 있었음. 오피스텔과 빌라는 잘 알려져 있다시피 사기 문제가 너무 커서 구매할수가 없었다. 매매시세와 전세시세가 거의 동일함… 이걸 어떻게 산담 ㅋㅋ. 신축같은 경우는 매매시세가 더 높게 형성되어 있긴 한데 실매매가 없다!! 사실상 구라 시세와 다를바가 없음. 왜 사기가 많나 했더니… 속지 마시게.
   3. 연식은 당연히 최신이 좋겠다. 신식일수록 인테리어도 시설도 좋고 주차 주민시설 등 나쁠게 없다. 가급적이면 2000연식 이후로. 하지만 그러면 가격이 확 올라가더라. 오피스텔은 가능하지만, 아파트는 연식을 포기해야만 한다… 😂
   4. 주차공간도 고려대상 중 하나이다. 적어도 세대당 하나 이상이 안 되면 주차는 그냥 불가능에 가깝다 봐야 함. 다행히 1.0을 채우는 곳이 있어서 여기로 정했다 .
   5. 세대수는 그렇게 중요하게 보진 않았다. 교육세권 같은거 신경쓰는 것도 아니고(자식 결혼 등 없음), 엄청 좋은 사람들이 있어야 하는 필요도 없고. 그래도 주변에 좋은 사람들이 많은 쪽이 좋긴 한데… 이후에 이야기 함
   6. 매물 찾을 때는 네이버 부동산을 이용했다. 가장 매물 수가 많기도 하고, 지역별로 매물 정보 보기도 좋고, 필터 기능도 풍부하고, 웹으로 찾기도 무난하고. 그냥 많이 쓰더라.
3. 매물 심도있게 체크
   1. 융자금 문제 — 네이버 부동산만 봐도 아파트 매물에 융자금 써 있는데 없는 쪽일수록 안전하다. 혹은, 아파트 세 + 융자금이 아파트 가격의 60~70퍼 정도여야 적당하다고 판단할 만 하다. (경매로 팔려갈 때 선지급순위 등으로 팔렸을 때 손해보지 않는 수준 확인)
      1. 네이버 부동산에서 융자금 없다고 되어 있는데 실제로 붙어있는 경우도 있다. 이거 주의.!
      2. 융자금이 붙어 있을 경우, 청구 가능한지 물어봐야 함. 안 해준다고? 그럼 나도 안 해.
   2. 건축물관리대장, 등기부등본, 임대차계약서 주소가 일치하는지 확인!! 이름, 주민등록번호도 같이 확인!! 같은 매물을 정확히 의미하는지를 잘 확인해야 한다.
   3. 임차인 변경 확인 — 세 들어갈 때 임차인 바뀌면 ㅈㄹ을 할 수도 있음. 가급적이면 동일 매물이라면 임차인이 안 바뀌는 쪽으로 하는 게 좋다.
4. 공인중개사에서 체크
   1. 직접 가봐야 하는 이유는, 인터넷에 안 나오는 꿀 매물을 보여줌.
      1. 보통 알아서 보여주지만, 아니라면 다른 좋은 매물이 있다면 같이 보여달라고 말해부자.. 부모님 데리고 가는 것도 좋음.
   2. 집주인 직업이 어떤가? — 다만 이건 잘 안 알려주더라. 예약 시점에는 어렵고, 계약 직전에나 알 수 있는듯.
   3. 어떤 사람들이 이 단지/지역에 많이 오는지 확인 — 인근 시설, 직장 등이 영향을 끼칠 것이다. 당연하지만, 보통 비싸고 대단지이고 서울/대기업에 가깝고 등등일 수록 훌륭한 사람들이 많을 가능성이 높다.
   4. 가능하면 주말보다 평일(금요일 이전), 주말이라면 일찍 가서 보기!! 좋은 매물은 빨리 나간다. 일찍 가는 새가 벌레 많이 먹는다고…
   5. 계약 할 때 자꾸 좆같이 구는지 확인 (연락이 잘 안 되는지, 자꾸 흥정하려 든다든지 …). 인성체크를 이런 자잘한 걸로 확인 가능하고, 잘 안된다 싶으면 싸하면 걍 다른 데 보는게 낫다.
   6. 선계약금 몇퍼인지 확인하기. 10퍼? 15퍼? 나 같은 경우 10퍼.
5. 집 들어가서 체크
   1. 수리가 잘 되어 있는가? — 벽지, 방충망 등
   2. 인테리어 및 시설 — 붙박이장, 에어컨, 인덕션 등 빌트인으로 해놓은 경우 많은데 많을수록 개꿀이거덩
   3. 집 방향 — 남향 쪽이 좋음 뭐 해가 잘 드는 쪽이 좋대… 난방도…
   4. 끝쪽 집 피하기 — 난방 잘 안 되어 있을 가능성 높음
   5. 층간소음 — (근데 이건 사실상 확인이 어렵다)
   6. 경치 — 어차피 일하는 사축이라 이건 ㄱㅊ다잇.
   7. 화장실 및 수압 — 물 내리기, 수도꼭지 등 확인.
6. 계약
   1. 정말 좋은 매물이라고 생각되면, 융자금 등만 확인하고 바로 하는게 낫다. 다른 사람도 비슷한 생각 하고, 망설이다간 뺏김.
   2. 한번 더 — 계약할 때 주인 직업이나 등등 물어보기. 인성도 같이 확인해보기. 계약할 때 집주인이 오거든.
7. 계약 전, 문제 발생
   1. 계약 이틀 전날, 갑자기 공인중개사에서 전화가 옴. 전세로 본 집이 매매로 나왔다고. 이것의 문제는, 전세 들어온 후 매매가 이루어질 시 전세계약시의 임대인이 더 이상 아니게 되어 2년 거주 억지력이 사라지게 된다. 즉, 집주인이 2년 후 방빼라고 하면 연장 못 하고 바로 나와야 한다는 점.
   2. 보통 매물 같으면 그냥 바로 예치금 취소하고 파기시키겠지만, 아무래도 지금은 곤란한 게 실시간으로 전세 가격이 오르고 있는데다가, 이 매물이 나쁘지 않아 가급적 포기하고 싶지는 않음. 그리고 어차피 2년 뒤에 걍 방 빼도 엄청 곤란할 거 같지는 않다.
   3. 일단 예약을 파 할 수는 있다. 우리는 임대인 “박찬호”를 보고서 예약을 한 거지, 다른 임대인을 보고서 예약하자고 하지는 않았다. 그리고 예약 당시 “거래가 이루어질 수도 있다” 라고 했지, 거래가 이루어지는 상황이라고 하지는 않았다. 예약 시점에 뽑은 문서(등기등본)도 다 있다.
   4. (결과는, 내일 이야기하고 정하도록 하지. 아마 집주인과 이야기를 해야 할 수도)
   5. 결과: 문제가 하나 더 생겼다. 계약서 받고 마지막 최종 확인 중이었는데, 집주인이 난데없이 역전세로 인해서 융자(1억)를 받을 수도 있다고 한 것이다. 계약서에는 실거주 전까지 융자 없음 이라고 되어 있는데 말이 갑자기 바뀌는 것도 문제가 있고, 앞서 말했던 매매 이야기도 전혀 전달받은 것이 아니었기에 여기서부터는 관용을 배풀기 어려워졌다. 물론 억지로 계약하고, 최악의 경우 해당 아파트를 먹어도 (제2순위 근저당권) 전혀 손해는 아니지만, 피곤하게 가려고 전세 하는게 아닌데다가, 말을 계속 바꾸는 주인 인성도 문제가 있었고(언성도 높임), 그럴바엔 다른 아파트를 알아보고 말았을 것이므로 계약을 파기하기로 한다. 오늘은 계약일이라 음성녹음을 했는데 하길 잘했다.
   6. 여기서 추가로 문제가 발생했다. 처음에 예약 당시와는 달라진 내용이 많아서 파기한 예약은 성사 자체가 되지 않기에 예약금을 돌려받아야겠는데, 주인 쪽에서 우리 의지로 파기한 것으로 주장하여 돌려주지 않겠다고 함. 우리 입장에선 예약금을 돌려주지 않으면 계약 파기가 안 된 것으로 취급할 것이니 다시 매물도 내놓을 수 없어, 길어도 8월까지밖에 못 버틸 거다 (전세 빼줘야 함). 약간 일이 꼬였을 뿐, 녹취도 있으니 예약금을 머지않아 금방 돌려받을 듯.
   7. 약 3일 후에 돌려받았다. 매물은 다시 구하기로 했는데, 요즘 전세난인데다가 가격도 오르고 있어 기약이 없다. 정말 힘이 빠지고 한숨만 나온다. 하필 왜 나에게 이런 일이.
   8. 여러 교훈을 얻었다: 해당 매물이 매매 계획이 있는지 다시 한번 확인해 볼것!! 그리고 집주인 인성 필히 확인 필요.
8. 다른 매물 찾기
   1. 까치마을 쪽은 그 매물 이후 제대로 된 매물을 찾지 못했다. 전세들이 있긴 한데, 융자 안 낀 아파트가 없는 것으로 보인다… 다른 부동산에 문의해도 마찬가지 답변… 좋은 매물 있으면 추후 연락 주겠다고 … 1400 세대 단지인데도 개노답…
   2. 대치동쪽으로 올라가니 또 큰 구축 단지가 있는데, 그 중 대치아파트가 매매/전세가 가격이 비슷해서 이 쪽으로 알아보기로 함.
9. 다시 매물 임장 보러 가기 …
   1. 융자가 없는 3 가지 매물을 보았는데, 하나는 가장 싼데 개 막장: 집이 들어가기 힘들만큼 난장판이고 인테리어도 다 뜯어져 있고, 딱 봐도 비호감. 두번째는 올수리 한 적은 있는것 같긴 한데, 아주 세련된 인테리어는 아니고 적당히 유지보수만 한 것 처럼 보임. 가격은 합리적인 편. 세번째는 풀인테리어
   2. 융자없는 매물 보기 진짜 힘들다. 융자가 무슨 기본 3~5억씩 끼어 있음 진짜 제정신인가. 보험 든다고 해도 이건 잘못 물면 그냥 터지는 거임 …
   3. 세번째 매물을 하려고 했는데, 또 임대인이랑 연락이 잘 안 되더라. 시간이 좀 지나서 연락을 받으니 임차인 면접을 본다는 것임… 융자없는 사람이라 뭔가 돈쪽으로 확실하게 하는거 좋아하나보다 하면서 하려고 했는데, 면접하다가 ㅈ같아서 안 들어가기로 한 사람이 있다는 소식을 듣고, 바로 두번째로 선택지 바꿈. 아니, 뭐 이렇게 이상한 사람이 많아? 특히 연락 안되는 임대인은 높은 확률로 맛이 가 있는거 같다. 이런걸 두번 연속이나 걸리다니 하…
   4. 두번째 매물 가계약금 300으로 넣고, 다음주에 본계약 진행하기로 함.
10. 본계약 (2트)
    1. 저번 이슈로 인해 부모님, 친척 공인중개사 다 모여서 공동 공인중개사 중개로 하기로 했다. 참 여럿한테 고생 시키는 거 같네 …
    2. 임대인이 전남쪽에 사신다. 와우 멀리서 오셨네.
    3. 이런저런 조항들 다 읊고 싸인 엄청나게 한다. 도장 없어도 괜찮다 사인으로 할 수 있음. 계약금, 을란(융자 등), 그리고 계약자 본인이 맞는지, 입주하는 건물이 내가 본 게 맞는지, 모든 걸 다시 한번 더블체크 할 것.
    4. 문제 없다고 상호 판단 되면 남은 계약금 잔금 치르면 된다. 그러면 간이 영수증을 공인중개사에서 주고, 이걸로 계약이 마무리.
11. 이후
    1. 임대차계약서 등록: 확정일자 가능한 빨리 받아오기 — 주민센터 혹은 온라인으로 받으면 됨. 계약하자마자 하자. 이거 해야 저항권 생김!! https://brunch.co.kr/@zaritalk/167 ⇒ 바로 했음. 뭐 그렇게 어렵진 않다.
    2. 전입신고 빨리 하기 — 계약일로부터 30일 이내에 주택임대차신고 한 후에 어쩌구… 잔금 치르고 임대인빠지는 날에 할 수 있다!!
       1. 늦게하면 임차인이 임대인 없는 시점을 틈타 융자 칠 수 있다!!!!! 한시라도 빨리 하기!!!
       2. 잔금전에 하려면 임대인이 동의해주어야 하는데 (해줄리가…)
    3. 이사할 때 인테리어 하자 있는 것들 빨리 체크하기!! — 주인이 인지할 때 빨리 봐줄 수 있을 때 빨리 이야기하는 쪽이 좋다.
       1. 순서: 전 임차인 계약종료 다음날(내 계약일 본날), 오전 11시 공인중개사 들러 집 한번 보기 → 하자나 시설(에어컨) 같은 것들 점검 → 문제 없을 시 잔금 모두 납입 → 바로 전입신고
       2. 잔금먼저 납입하는거 아니다.
       3. 잔금치를 때, 계약금때처럼 간이 영수증을 공인중개사에서 준다. 그래서 보통은 계약자가 있으나 , 계약자가 피치못하게못 올 경우에는 미리 간이영수증 받아놓고서 주기도 함. 아무튼 간이영수증이 있다고.
       4. 주차스티커랑 자전거스티커 있으면 다 받아놔야지 … 분리수거 날짜, 주차 방문객 방법, 알아두고, 공인중개사/아파트부녀회/주민센터 연락처도 받아놓자. 문제 생길 때 연락할 수 있어야 한다.
          1. 주차스티커는 자동차등록증이 있어야 하므로 참고해 둘 것.
    4. 전세보증보험 들어놓기. (6달~1년 안에 하면 문제없는듯) ⇒ 집주인 관여하지 않고 할 수 있음.
       1. 융자없는 집 들어갔기도 하고, 선순위 걸려서, 굳이 안 하는걸로 했다.
       2. 할 때 약 90~100 정도 들어가는데, 이게 보험이 2년마다 갱신해야 하는 것도 있어서 꼭 해야 하는 상황 아니면 안 하는게 더 나은듯. 돈 낭비.
    5. 들고갈 짐 미리 정리해두기: 냉장고, 세탁기, 화장품, 옷, 속옷, 양치, 세면도구. 전자기기는 멀티탭, 컴퓨터, 모니터, 스피커, 기타.
    6. 인터넷과 가스를 미리 신청해 놓자. 가급적이면 입주일 당일에 할 수 있음 좋다. 가스는 어떤 회사가 해당 시설을 관리하고 있는지가 가스 밸브쪽에 써져있다. 인덕션 쓸 거면 안 해도 됨
    7. 잔금은 가급적이면 통장 하나로 한번에 입금하고, 그렇게 하기 위해 미리 당일 이체한도 잊지말고 풀어두자!! 근데 나눠서 넣어도 상관없긴 하다. 다만 계약 때 어찌됐든 다 이체해야 함.
12. 앞으로의 자금운용
    1. 인플레는 필연적이다. 돈을 어딘가 묶어놓아야 한단 이야기이다. 전세로 많은 돈을 썼으니 이건 어쩔 수 없지만 남은 돈은 조금씩 불려놓자 — 미장, 예금 등 투트랙으로 조금씩.
       1. 다만, 인플레가 발생한다고 주택가격이 떨어지진 않는다!! https://brunch.co.kr/@hong8706/32 이유 — 인플레가 발생하면 보통 금리 상승이 동반되기 때문에. 이러한 징조는 보통 경제 성장이 일어나거나, 혹은 어떤 자산이 터지면서 돈이 마구 풀릴 때 발생 (금리상승).
       2. 하지만 하나 더 생각해봐야 할 건 결국 인플레 현상 자체는 돈의 가치가 떨어진다는 것이고 이것이 두드러지게 나타날때는 인플레 + 금리 안 높임 이다. 극단적인 예가 베네수엘라고, 이러한 징조는 보통 환율에서 들어나게 됨. 참고로 지금 환율 엄청 높다. 즉, 이미 부동산은 고점이다. 이것보다 더 간다면 경제는 돌이킬 수 없을 것. (이미 정부에서도 경계중)
       3. 따라서 전세를 지금 들면서 전망을 보는 것도 그렇게 나쁘지 않을 수도 있을 듯.
       4. 참고: 인플레 헤지를 위한 자산은 원자재, 원유, 에너지 등. 부동산도 근데 선호에 있으니 유의 할 것 . https://www.newspim.com/news/view/20220531000125
    2. 이후 전세가 끝나고 나서는, 부동산에 밀어넣는 걸 고려해보자. 갭투자를 여기서 고려해볼 수 있다 — 일단 매수하고, 세주고, 그걸로 다시 전세 들어가기. 하지만 이자 부담이 크다면 너무 무리하지는 말자. 그냥 미장으로 한번 더 묻고 기다리는 것도 나쁘지 않을지도.
       1. 어디 쪽 살지 지속적으로 관찰 중이다. 몇 개 보다보니까 느낀 게, 주민들의 수준(교육수준 등), 근처 분위기(주거가 많은지 상업시설이 많은지), 집값 상승률 (5년전 대비), 주차장(가능하면 00년 이후 지하주차장 및 차단막 있는곳), 교통편 등을 고려하게 되고 있다. 그 중에서 가격 대비 가장 괜찮은 게 가천대역 근처라서 한 사이클 들고 들어갈 지 고민 중.
    3. 아파트 구매는 신중해야 함 — 재인 정부 시절 이후로 약간 떨어지긴 했지만 (20퍼 가량), 아파트 매물량은 여전히 계속 쌓이고 있다. 노인들이 계속 팔려고 하는 것도 있음. 좀 더 길게 볼 필요가 있다. 전세가격이 아직 매매가격에 한참 못 미치는 것 또한 하자요인임. 다만 정부에서 완전히 대출 규제를 풀다시피 했고 이대로 갈 생각으로 보여서 아무래도 10년간은 안 내려올 가능성도 높다고 본다. 이후에 수도권 기준 더 오를지 떨어질지가 문제.

새로운 경험을 해서 좋기도 하지만… 시간과 공간적 여유도 더 생기고, 자유도가 높아진 것은 정말 좋다! 물론 낮선 환경에 적응해야 하는 약간의 스트레스도 있지만, 원래 혼자 있기를 좋아하기도 하고, 위 장점들을 생각해보면 나쁘지만은 않다. 투자자금이 전세로 묶인 건 좀 아프다.