첫 부동산 매매

인생을 살다보니 나도 서울 집을 가지게 되었다. 10년 전만 해도 내가 평생 수도권에 집을 살 수 있을 거라는 생각을 못 했는데, 오래 살고 볼 일인가 보다.

아마 중산층 이상의 집안이면 집에서 도와주거나 알려줄 내용들이지만, 나의 경우에는 아쉽게도 그렇지 않았다. 그래서 많은 시행착오들을 겪었는데, 혹시라도 비슷한 환경의 사람에게 도움이 되었으면 하는 바람이자 내 일기 겸사겸사 내용을 정리해보려고 한다.

1. 곡소리 날때 집을 사라
   이건 거의 대부분의 자산을 매입할 때 통용되는 원칙이다. 주식을 좀 더 일찍 했더라면 이것 또한 일찍 깨닫고 23년때 어떻게든 샀을 텐데…
2. 집은 (전부) 내 돈 주고 사는게 아니다
   예컨데 12억 집이라면 6억 주담대, 3억 전세금 하여, 남는 돈 3억으로 매입할 수 있”었”다. 이젠 각종 규제에 막혀 안 된다. 이것도 경제 공부를 했더라면 알 수 있었을 내용이었다. 갭투자는 알았는데 대출을 활용해 볼 생각을 못했고, 갭투자도 얼마를 써서 어느 지역을 가져갈 수 있었는지 잘 알지를 못했다. 경기 촌놈이었으니 어쩔수 없었다지만, 아쉽다.
3. 부동산을 잘 모르겠다면, 일단 커뮤니티에 쳐들어가자
   주로 부동산스터디 카페나 블라인드 부동산 게시판을 몇주일 보면 사람들이 이야기하는 주된 고민이나 문제 상황이 파악이 된다. 그것들을 보고 있으면 매매를 어떻게 해야 하는지 감이 조금은 잡힌다.
4. 돈이 충분한지 잘 모르겠으면, 일단 부동산을 쳐들어가자
   공인중개사는 의외로 매매/세입자 중개만 하는 것이 아니라 대출과 같은 금융쪽 중개도 많이 해준다. 그냥 잘 모르면 쳐들어가면 알아서 해 준다.
5. 건물이 아니라 입지다
   이건 오래전부터 내가 생각하던 원칙이었기에 크게 쓸 내용은 없지만 … 개인적으로는 다 필요 없고 아파트 가격이 입지를 정확하게 나타내준다고 본다. 감당할 수 있는 가격 내에서 초품아, 평지, 직주근접, 역세권 등에 적당히 분배하면 된다고 본다.
   동네 분위기는 로드뷰로 손품팔면 된다. 직접 갈 필요도 없는 좋은 세상이다. (물론 진지하게 매매할거면 한번쯤은 가보자)
   참고로 한강이나 근린공원/하천(청계천, 양재천 등)이 근처에 있으면 이것 또한 입지적 프리미엄이라고 본다.
6. 변화하는 지역으로 가자
   상급지는 그 희소성으로 인해 가능하다면 최고의 선택이지만, 보통은 너무나도 비싼 가격 때문에 선택할 수 없을 것이다. 그래서 차선으로 중하급지를 고르게 되는데, 여기서 보아야 할 것은 위의 입지 뿐만 아니라 변화가 일어나는지의 여부이다. 개인적으로 근처 뉴타운/재개발, 매수 추세(손갈이가 많이 되는가?), 직주근접, 교통호재 등이 좋은 변화의 요인으로 보여진다.
7. 내가 사고 싶은 집을 남들도 사고 싶어하는가?
   이걸 아는 가장 좋은 방법은 해당 아파트단지의 지난 몇년간 시세를 보는 것이다. 중상급지 이상의 아파트와 상승률이 거의 동등할 경우, 입지를 보는 눈이 시장 평균은 된다는 의미이므로 안심하게 매수해도 된다고 봄.
8. 환금성
   시드가 충분치 않은 상황에서 산 집은 반드시 갈아타기를 한다고 보는데, 특히 사회 초년생일수록 더 그러하다고 생각된다. 그럴 때일수록 환금성이 좋은 매물을 잡아야 한다고 생각한다. 대충 한 동짜리 아파트 같은거 사지 말고 하급지 1000세대 이상, 상급지 300세대 이상 같은 매물을 사라는 것.
   여기에서 고려해야 할 것은, 환금성이 나쁘더라도 엉덩이 무겁게 붙어있을 매물이면 괜찮다고 생각한다. 다시말해 자체 상품성이 괜찮은 단지면 실거주 전제로 환금성을 약간 포기해도 괜찮을 듯.
9. 전세하느니 매매하자
   ”좋은 자산을 모으는 것” 이 투자임을 고려해보면, 전세는 전혀 그 행위에 맞지 않는다는 것을 알 수 있다. 살더라도 전세대출 풀로 끌어 쓸 것… 나는 부동산 공부해보겠다고 전세를 먼저 살았는데, 그 와중에 매매값이 확 뛰어서 엄청난 손해를 봤다 ㅠㅠ. 뭘 매매할지 모르겠다면 그냥 위에 쓴 것처럼 입지분석이랑 가격추이/매수세 정도만 확인하고 매매해도 된다고 봄.
10. 재개발과 경매는 신중히
    재개발과 경매를 통할 수 있는 정보들이 너무 많아지다 보니 (재개발닷컴, 마당경매 등) 요즘은 먹을 게 없다시피한 경우가 많은 것 같다. 다시말해 싼건 대부분 이유(위험)이 있는 경우였다 — 지분쪼개다가 권리산정기준일 넘어가서 물딱지가 된다거나 다물권자라던가… 이유가 확실히 파악되고 용납이 된다면 사고 그렇지 않으면 그냥 상품성 좋은 아파트나 사는 것이 낫다는 생각이다.

참고로 개인적으로는 요즘은 급지 디스카운트가 심해서, 이 점을 노려 차익을 노리는 게 가능할지 모르겠다는 생각이 든다. 어찌됐든 투자의 일환이므로 저평가된 장소 (주: 저평가는 보통 다들 이유가 있으니 유의할 것), 혹은 안정적인 입지를 사는 데에 초점을 맞추자. 그 이외에도 부동산 커뮤니티를 들어가 보면 시장에서의 주된 생각을 이해하는 데 큰 도움이 되므로, 정신적으로 인내가 가능하다면 추천한다.